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2005/11«│ 2005/12| 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 »2006/01
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11:01:03
最近のマンション事情について情報を少し入手することができました。
今回の耐震偽装問題にはポイントが幾つかあるようです。
まず、ヒューザー、ここはマンションデベロッパーなのですが、中小企業ですよね。
ここのところの、マンション建設ラッシュで駅に近いとか、条件の良い土地の取得が困難になっているようなのです。
そこで、ヒューザーが目を付けたのは、駅から徒歩20分とかの通常で言えば、購入を躊躇するような条件の土地なのです。
しかしながら、『自分の家を持ちたい』と言う方は多いようで、『徒歩20分だけど、100平米で3000万円台ですよ』といううたい文句で売り出すわけです。そうなるとどうなるか。

奥様『あなた、良い物件があったわ。100平米で3500万円よ。ただ、ちょっと通勤は不便だけどね。夢だったじゃない?』
旦那様『念願の家かあ、100平米は夢だよな。しかも3500万円?ちょっと通勤は大変だけど、俺が頑張れば何とかなるか・・・』

と言う会話になるわけですよ。しかしながら、100平米で3000万円台というのはどう考えても安いのですよ。通常なら億ション物件ですよね。

鉄筋が安価で調達できる状況ならば問題ないのかもしれませんが、ここのところ中国も建設ラッシュ。状況としては安価で鉄筋が入手できる状況ではないのです。まず、ここが第一ポイント。

しかもさらに悪い状況としては、先日からお話しているREITの問題がここに絡んできているというのです。最近のREITでは条件に合致する物件がないという話をしましたよね。そこで、徒歩20分といった悪条件の物件にもREITが手を伸ばし始めたというのです。

通常、マンションデベロッパーは建築して販売するわけですが、販売にもコストがかかるわけです。この販売コストもバカにならないのですね。そこで、物件丸ごとREITが買い取るという図式ができ上がりつつあるのですね。もちろん、REIT物件ですから販売ではなく、賃貸物件となるのでしょうけど・・・。
ですから、土地を取得して、賃貸用のマンションを建設し、REITに売るといった図式なのです。そうなると、困ってくるのはヒューザーのような業者です。今まではニッチマーケット的に土地を取得できたのが、他の業者が入ってくる、当然そうなれば土地のオーナーは高く売れるほうに売る。自然と取得価格が高騰してくるといった構図ですよね。ここが第二ポイントです。

しかも、販売価格を抑えなければ、条件の良くない物件は売れない。『じゃあ建設コストを押さえるか』って流れですよね。

しかも、ヒューザーのような業者は、資金繰りも自転車操業的で、マンションを販売して、次の土地の購入といったようになるというのです。
つまり、建設には時間をかけていられないというのが実情のようです。銀行からの借入れもあるので、時間が掛かると金利負担も影響を及ぼしてきますしね。ただし、こういった業者の財務状況を報告書で見ても、なかなか分からないというのです。つまり、取得している土地とかが資産として計上されているので、一見財務体質は良好に見えるというのです。こうなると我々素人には判断がつきませんよね。

ある人が『後でそういった違反が見つかっても倒産しない業者から買うのが良いのでは・・・』と言っていましたが、そうなのかもしれませんね。また、別の方は『バブルの時に建設された物件は良いものが多い』と言っていました。もし、ご購入を検討されている方がいましたら参考になるかもしれません。しかしながら、人生最大の買い物ですから慎重には慎重をきしたいものです。by じん
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プロフィール

じん

  • Author:じん
  • 筆者(じん)は大学卒業後、小さな会社をやるかたわらで投資をスタート。
    投資で儲けたお金でおいしい食事とワインを飲む日々を目指して・・・。
    引退後は投資の利息で悠々自適生活を目論んでいるが・・・。

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