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2009/03«│ 2009/04| 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 »2009/05
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Walton4.jpgWalton5.jpgWalton6.jpg

「Waltonのランドバンキング 」についての概略を書きました。本日はもう少しスキームについて書いてみます。
例として売り出し中のガーランドハイツ フェーズ1(Garland Heights Phase 1)ですが、最初の写真の白く囲まれた部分ですね。 はっきり言って何もありません(笑)。

こういう土地をWaltonが購入してくるのです。もちろん、どこでも良い訳ではなく、将来値上がりそうな土地ということになります。ただし、そのままでは値上がりはしませんので、そこに付加価値をつけるということになります。

今後人口が増えていきそうな地域、需要がありそうな土地を吟味して、決定する訳ですね。もちろん、日本と違い、米国は今後も人口増が予想されている訳ですので、需要はあるのです。

Waltonは4つのチームからなっているという説明がありました。

 1.不動産調査・買収チーム
 2.シンジケーションチーム
 3.プランニングチーム
 4.売却チーム

まず、不動産調査・買収チームが2?4年ほどかけて調査をして、参入地域を決定するそうです。
現在は米国の中でも南の地域(ジョージア州やアリゾナ州、テキサス州)などが人口増や参入コスト、制約条件などの面で有利だとのことでした。

次に、参入地域が決まったら、シンジケーションチームが一般投資家にランドバンキング投資商品を売るのです。以前は1エーカー単位だったとのことですが、現在は1口=1万ドルと比較的我々にも投資がしやすい条件となっております。

そして、プランニングチームが都市計画のプランを作成していくことになります。未開発の土地の状態と用途を変更し、開発に向けた準備をします。

最後に、売却チームが買収提案を受けて、それを精査し投資家に「売却しても良いか?」というアンケートをするとのことです。提案に対し、投資家から「受け入れOK!!」との返事が来ると売却が決定し、投資家は分配金を受け取るということになります。

ブログにはガーランドハイツ フェーズ1(Garland Heights Phase 1)を載せましたが、4/10現在ではアリゾナが2、ジョージアが1、テキサスが2、カナダが1の在庫があるようです。

明日は在庫状況と今までのパフォーマンスと合わせて書きたいと思います。(続く)

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訂正:BRANDEAUX STUDENT ACCOMMODATION FUNDですが、誤解があり、FPI Reserveでは購入可能とのことです。ただし、積立型のPremierでは現時点で購入が出来ません。お詫びして訂正いたします。

つまり、単独での投資は不可能で、FPI ReserveやRMBISなどのパッケージャーを通じての投資となります。
ちなみに、手数料的にはRMBISの方が得です。(詳しくは4/2のブログを参照下さい)

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プロフィール

じん

  • Author:じん
  • 筆者(じん)は大学卒業後、小さな会社をやるかたわらで投資をスタート。
    投資で儲けたお金でおいしい食事とワインを飲む日々を目指して・・・。
    引退後は投資の利息で悠々自適生活を目論んでいるが・・・。

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