週刊東洋経済に「地価は3分の1まで下がる」という記事がありましたので、本日はこれを取り上げてみたいと思います。

「東京オリンピック後の日本の地価がどうなるのか？」という予想を、『地価は3分の1になる！　東京オリンピック後の危機』の著者である三浦　展氏にインタビューしています。

記事の中で三浦氏は「巨額な投資をしても日本全体を浮上させることはできない。むしろ、オリンピック後の施設維持負担が重くのしかかる危険性が高い」と述べており、先日取り上げたジム・ロジャーズ氏と同様、明るくない将来予測です。

1964年当時のオリンピックと比較しますと人口構成が違いますので、東京オリンピック後の東京はすっかり超高齢化社会ということになります。

そうした中で、現役世代への負担が増加し、可処分所得が減少し、それに伴い経済活動の低下からGDPや地価も下がると予想しているようです。この意見には自分も賛成です。

この中で興味深い見解は、『現役世代負担率が上がるほど、GDPと地価が下がる』ということです。これに関しては、麗澤大学の清水千弘教授の研究、”過去40年の全国公示地価基準点の地価と現役世代負担率との因果関係”から明らかになったとのことです。

ここから想像できることは、今後の日本は現役世代負担率が上がっていくわけですから、地価はどの地域でも下がるだろうということです。ただし、例外としては外人が投資用として購入している地区は下がり方が遅いかもしれません。

では、どのくらい下がると予想されているのでしょうか？
記事では2040年時点での地価を、2010年と比較・予想してグラフにしています。

これを見ますと青森県の-71.1%を筆頭に、全国で地価が下がる予想となっております。都会も例外ではなく、東京-61%、神奈川-65%となっています。東京の中でも練馬区・杉並区などは-70%以上の下落になるとのことのようです。

これを避けるためには、清水教授の研究結果からしますと「現役世代負担率を減らす必要がある」ということになります。
つまり、早急な少子化対策が必要だということになります。

日本は1974年まで「子供は少なくしましょう」という奨励をしてきており、1975年から「子供を産みましょう」と転換した過去があります。しかしながら、40年経過した現在でも政策が効果を発揮しているとは思えません。

つまり、”少子高齢化を転換する政策”に期待し、実際に奏功する可能性は低いと考えた方が賢明だと思うのです。

となりますと、われわれが採るべき選択は、”出来る限り不動産を購入せず、賃貸で一生を過ごす”ということです。ましてや、人口減少していく日本での不動産投資は？・・・・答えは見えていますよね。

住んでいない物件や投資用マンションなどをお持ちの方は、東京オリンピックまでに売却されることをオススメします。