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12:05:06
空き家が蝕む日本

長嶋 修氏の著書「空き家」が蝕む日本を読みましたので、本日はこれを取り上げてみたいと思っています。
氏は不動産デベロッパーで支店長なども経験したあと独立し、現在は個人向けコンサルタントさくら事務所(不動産のかかりつけのお医者さんを標榜)を立ち上げ、住宅診断やマンション管理組合向けコンサルティング業務などをしています。

さて、本には日本の不動産の問題点について多く書かれていますが、一番の問題点は住宅ローンを組んで購入した家計の多くが、実は「債務超過」になっていることだと紹介しています。

つまり、「いま不動産を売ったら、借金だけが残る」という状況です。なぜそうしたことが起こるのかと言いますと、買ったそばから建物の価値はガタ減りで、25年程度でゼロに向かってまっしぐらだからだと書かれています。

日本の住宅は、新築の時にその価値が最も高く、人が住んだ瞬間に2割減、10年で半値、25年でゼロ査定となるように査定をすることになっているようです。
このスピードは、住宅ローン残高の目減り分を上回ってしまうのです。

しかも、これは「地価が変わらない」とした場合で、実際にはバブル崩壊以降の日本の住宅価値は、平均して毎年2%ずつ下落し続けています。
これに基づいて試算してみると、新築時には4000万円だった住宅は10年後に約2600万円、25年後にはなんと約1500万円です。こうなると入居直後からいきなり債務超過。しばらくの間は500万円くらいの資金を用意しないと自宅を売って引っ越しできません。このような悲惨な状況になるのが現実の世界です。

新築のマイホームを買っても、住んだ瞬間から 資産価値とローン残高の目減り競争が始まる。住宅は資産ではなく、あたかも耐久消費財のような扱いをされ、いくら投資をしてもそれが価値に反映されることはなかったとのことです。

世代ごとの家計資産調査の内訳を見ますと、高齢者住宅資産はほとんど土地の値段だけです。しかし当時は買ったときから地価が2倍、3倍、中には5倍と跳ね上がっているため合理的な投資だったのです。しかし、これから住宅を購入する世代は、人口・世帯数減少の中でまさかそんなことは望むべくもなく、買ったそばから土地の価格も建物の価格も下がってしまいそうです。新築にせよ、中古にせよ、あえてマイホームを買う意味がなくなっているのです。

日本は景気対策として、住宅政策がとられてきました。すでに、人口減少局面に入っているにも関わらず、税金投入による「住宅金利優遇」や不動産取得税や固定資産税、登録免許税などの「税制優遇」で新築持ち家政策を続けたのです。

その結果、空き家が800万戸近くまで膨らみ、賃貸住宅に限れば空き家率は20%超となっています。

氏はこうした現状を憂い、政策の変更が必要だと述べていますが、日本の場合、既得権益を持っている人からの反対があり、政策変更は簡単には実現しそうもないと思われます。

では、政策変更が行われないのであれば、我々が取るべき選択肢は、「できる限り住宅を購入しない」、「不動産に投資をしない」ということだと思っています。
それでも、不動産投資をしたい人はREITにするか、人口が増えていく地域での(海外)不動産にするか、という選択が賢明ではないでしょうか。

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プロフィール

じん

  • Author:じん
  • 筆者(じん)は大学卒業後、小さな会社をやるかたわらで投資をスタート。
    投資で儲けたお金でおいしい食事とワインを飲む日々を目指して・・・。
    引退後は投資の利息で悠々自適生活を目論んでいるが・・・。

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