日経ヴェリタス2014.7.27号に『投資用不動産　購入の前に・・・費用を除く「純利回り」REITと比べてみる』という興味深い記事がありましたので、本日はこれを取り上げてみたいと思っています。

自分は現物の不動産投資（自宅も含めて）は不利な商品だと思っていますので、購入する予定はありませんが、購入を検討している方に参考になるのではないでしょうか。

不動産投資をするのであれば、「純利回り」をREITと比較することで実際に現物投資をした方が良いのかどうか、見極めることが出来るということです。

記事の中でも紹介がありますが、「表面利回り」が4%台の物件でも、ローンの利息や手数料などを計算に入れて、「純利回り」を算出する必要があります。
上場REITの分配金利回りが平均で3.5%程度とのことですから、これと比較するというわけです。

ただし、現物不動産は売りたい時に売れないという流動性リスクや3.11のような地震のリスクもありますし、最近では家賃の滞納というリスクも考えなければいけないようです。そうなりますと仮に「純利回り」が4%程度あったとしても、投資に値するのかどうかも含めて検討の余地ありです。

記事の中で4%台の「表面利回り」と不動産会社に説明された物件で、登記・不動産取得税、管理費、固定資産税、ローン金利を引いて計算しますと、「純利回り」は1%強だったようです。こうなるとREITに投資をした方が正解なわけです。

しかも、東京の都心部であればまだしも、地方であると今後も人口減少が大きいと思われ、家賃を下げないと入居者が確保出来ないという現実があります。そうなるとさらに利回りは下がるわけです。

ここまでのリスクファクターがあるということを理解して、それでも不動産投資をされるのかどうかです。自分だったらREITにすると思います。
REITであれば多くの物件に分散投資をすることが可能ですし、比較的売りたい時に売りやすく、しかも配金も20%で済むのです。