週末に友人から電話をもらいました。どのような内容だったかといいますと「知り合いが兵庫県明石市に借金をしてワンルームマンション投資をしようしているのだけれど、どう思うか？」というものでした。

不動産投資は人口が増えていく（少なくとも減らない）地域で、しかも不動産に投資をしても、資産分散が出来るだけの資金的な余裕が有るのであれば良いと思っていますが、ほとんどの人の場合には、借金して不動産を購入することになると思われ、資産分散をするだけの余裕資金がなくなってしまうのです。

そうなりますとポートフォリオのほとんどを不動産が占めるという偏った配分になってしまうのです。次に、借金をして不動産を購入するということは、レバレッジを効かせて投資をしたのと同じ効果が得られる反面、価格下落時には大きな損失を被るということにもなります。また、売りたいときに売れないという流動性リスクもあります。
このような理由から、自分は不動産投資（自宅も含めて）には消極的です。

さて話は戻り、明石市の今後の人口推計を見てみましょう。



上記エクセルデータのブルーで囲った部分が、今回投資を計画しているワンルームマンションを借りるだろうと考えられる年齢層および人口動態予測です。

この部分の人口が減らない、あるいは増加するということであれば、投資はしても良いと思います。
2015年を見てみますと男女合計で63,923人、それに対して2040年（25年後・まだローンが残っていると思われる）には46,764人になっています。

この数字を見ますと今後25年間で約27%もの人口減少が予想されるわけです。
さらにその先はもっと減少していくことが若い年齢層の人口数を見ると予想が出来ます。

このような地域でワンルームマンション投資が良い結果を生み出すのかどうか？
どうしても、自分には有利な投資であるように思えないのです。

逆に、高齢者層を見て下さい。減るどころか、増える傾向にさえあります。
このような時代的には不動産投資をするのであれば、こうした層に特化した投資の方が良いはずです。

そこで、友人には不動産投資が良いのであれば、介護施設（ヘルスケア）REITが良いのでは・・・という話をしました。これであれば、多くの施設に分散投資が出来ますし、投資金額も選択でき、流動性リスクも低減できるからです。