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吉田太一氏

吉田太一氏の著書『あなたの不動産が「負動産」になる』を読みましたので、まとめを書いてみようと思っています。

著者の吉田氏ですが、日本初の遺品整理専門会社「キーパーズ有限会社」を設立、また相続不動産の売買を専門に行う不動産サービス「ホームパック」や、相続手続き相談のための司法書士などを紹介するサイトも運営するようです。

この本を読む前は、「今後少子化に伴って将来的に、不動産所有はリスクがあるという感じかな」と思っていましたが、本を読み進めていくうちに、実情はそんなものではなく、現状はかなり悲惨な状況になりつつあるという認識に変わりました。

本の中から例をあげますと、ある故人の息子さんが相続したマンションです。
その方の父親が35年前に購入した分譲マンションで、都心までの通勤時間1時間以内という当時は人気の物件で、購入時の販売価格は2,000万円だったそうです。
35年のローン設定では、金利によっても変動しますが、1ヶ月約8万5,000円前後の支払いになりますので、支払総額はおおよそ3,570万円という計算です。

さらに、月々8万5,000円のローンの他に、管理費と修繕積立金が月額3万円ですので、これが35年で1,260万円。さらに固定資産税もあり、これを年10万円とすると350万円。合計しますと3,570万円+1,260万円+350万円=5,180万円となります。
2,000万円の物件を購入し、実際には倍以上のおカネを支払ってきたわけです。
これには息子さんも、計算した吉田氏自身も改めてびっくりしたようです。

この息子さんは、高望みすることはなく、そこそこの値段で売れればいいと思っていましたが、2,000万円で購入したマンションなので、悪くみても800万円以上の価格がつくのではないかと予想していたようです。ところが、近隣の同様物件の売り出し価格は、予想金額の半分の400万円だったようです。

35年間に支払った金額から売れた場合の金額を引くと、5,180万円-400万円で4,780万円です。4,780万円を420ヶ月で割ると1ヶ月あたり、11万3,800円となり、賃貸に住み月々11万〜12万の家賃を35年支払い続けたのと同じ計算です。
しかも、35年前であれば、たとえ新築でもこのあたりの家賃は11万もすることはなかったので、結果割高な物件を購入していたということです。

さて、これを売却しようとしているのですが、現実は厳しくなかなか売れず、それでも管理費や修繕積立金、そして固定資産税を払い続ける「負動産」になってしまっているようです。「負動産」は誰かが”ババ”を引いてくれるのを待つ以外なく、こうした物件は一刻も早く手放したもの勝ちになるのです。

こうした状況は相続不動産だけに限らず、投資用ワンルームマンションにも及んでいるとのことです。とくに、ここ数年でオーナーになった人の中には、すでにババ抜きゲームにはまっている人もいるようです。
予定した額の家賃では入居者が見つからず、やむなく家賃を下げ、計画を大幅に延期して回収せざるを得ない物件もあります。

基本的にはお手軽価格で稼げる物件は出回ることはないと考え、ワンルームマンションを持とうと考えている人には再検討をすることを勧めると書いています。
これにはまったく同感で、今後人口減少が加速する日本で、ワンルームマンション投資に勝ち目があるとは思えません。

”不動産→負動産”になる物件は増え続けており、ご自身がお住まいの物件も一度査定をされることをオススメします。

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││2015/10/21(Wed)17:03:31│ 編集
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  • 筆者(じん)は大学卒業後、小さな会社をやるかたわらで投資をスタート。
    投資で儲けたお金でおいしい食事とワインを飲む日々を目指して・・・。
    引退後は投資の利息で悠々自適生活を目論んでいるが・・・。

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