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牧野知弘

牧野知弘氏の著書「2020年 マンション大崩壊」を読みましたので、まとめを記載してみようと思います。
東京五輪を前に、マンション価格は上昇しているとの情報もあるようですが、その裏で管理費や修繕積立金の滞納などの問題が生まれつつあるようです。空室急増でスラム化する大規模マンション、高齢化で多発する孤独死、中国人に牛耳られる理事会などを紹介しています。

著者は数年前、あるデベロッパーからの依頼で2030年における首都圏のマンション需要の調査を行ったようです。首都圏におけるマンション販売戸数は、2008年のリーマンショックの前までは年間でおおむね10万戸前後で、現在は5万戸〜7万戸程度とのことです。

調査では今後の首都圏における人口の流入、年齢構成の変化など幾つかの変数をもとに将来のマンション需要を予測したものです。シュミレーションは、楽観的・悲観的、そしてその中間という3パターンで分析をしたようですが、中間というノーマルな変数に基づく結果ですら、首都圏におけるマンション需要は2万7000戸という驚くべき結果だったようです。需要は現状の半分で、ここまでマーケットは縮小するという驚くべきものです。

次に、空き家率30%越えがスラム化の始まりだとも述べています。ここでは空き住戸が増加した越後湯沢のリゾートマンションの例を紹介しています。建物は経年劣化を起こすため、建物としての価値を維持させていくためには、修繕・更新を続けていく必要がありますが、築年数が20年以上を経過してきますと外壁の修繕、共用設備の更新といった大規模修繕も必要になってきます。

場合によっては、追加の修繕費を各住戸の区分所有者に請求することになります。しかし、既に目的を失った区分所有者にとってはまったく迷惑な話となるのです。自分が利用せず、かといって賃貸もできず、売却もできない資産に追加投資を請求されるわけです。毎月の管理費ですら滞納が相次ぐリゾートマンションで、こうした大規模修繕を当初の予定通りに実施することはきわめて困難です。

さて、こうして必要な大規模修繕が満足に施されずに経年劣化していくマンションの行く末はどのようになるのでしょうか。マンションの空き住戸問題は、実は戸建て住宅以上に深刻な問題を抱えていることに気づくべきだと警告しています。

では立て替えは可能なのでしょうか?
すでに、住民が高齢化しているマンションでは追加の負担費用に反対が多くなると予想されるため、ほぼ不可能というのが現実です。結果として、多くの老朽化マンションが空き住戸の増加に伴い、居住環境が悪化していきます。この姿は、現在の越後湯沢のリゾートマンションの状況と酷似しているのです。

そしていま、都心部に続々と建設されたタワーマンションにも、近い将来において共通して起こってくる事態だとも述べています。
タワーマンショは、この10年で首都圏でも500棟以上の供給があり、今後3年間でも100棟以上の供給が予定されているため、タワーマンションも他の多くのマンションと同じくコモディティ化しており、タワーマンションとしての資産価値は、なくなりつつあると述べていいます。

さらに、タワーマンションならではの問題が潜んでいるとしています。それは超高層という特殊な建物ゆえの維持管理の問題です。
では、なぜタワーマンションの修繕には、お金が掛かるのでしょうか?

例えとして、エレベーターを取り上げています。超高層建物だと、エレベーターも高性能のものが必要なのです。1階から最上階まで行くまでに1分を切る性能のエレベーターが必要だとしています。また、各住戸に供給する給水ポンプも高性能なものが必要です。

こうした設備について、最初は完璧な装備であっても、寿命は20年から30年で更新時期を迎えます。高性能なうえに特注品も多く、修繕費は高額となるのです。外壁工事も普通のマンションとは桁違いにお金が掛かります。しかしながら、大規模修繕を実際に行ったマンションの事例がほとんど存在しないことから、多くの問題が内包されているものと考えた方が良さそうだと述べています。

上記のように、普通のマンションも、タワーマンションも今後に大きなリスクを抱えていることが分かってきました。そうなりますと所有するというよりも、一生賃貸住宅で過ごすという選択肢もあると思います。
マーケットとして完全に供給過剰状態である住宅を所有するよりも、賃貸し続けた方が得であると考えるのは、ごく自然の流れであるとも述べています。

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  • Author:じん
  • 筆者(じん)は大学卒業後、小さな会社をやるかたわらで投資をスタート。
    投資で儲けたお金でおいしい食事とワインを飲む日々を目指して・・・。
    引退後は投資の利息で悠々自適生活を目論んでいるが・・・。

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