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産経記事
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数日前の新聞に「不動産で”自分年金”」というコラムがありました。中古マンションを購入し、賃貸収入とあります。その一例として紹介されているものが、左の拡大記事です。

はたして本当に「不動産で”自分年金”」となるのか、いつもの頭の体操です。

記事によりますと、ある30代女性(仮にAさん・35才としましょう)が築17年の物件を30年ローンで購入して、賃貸に出して、賃料収入を得ていると書いてあります。1020万円で購入して、リフォーム済みと考えます。自己資金250万円、ローン借入分770万円。

そうなると、記事のように

75,000円 (賃料収入)/月
22,010円 (管理費など)/月
33,469円 (ローン返済)/月
固定資産税 37,100円/年
初期購入手数料 500,000円

とすると・・・月々の収支はどうなるのでしょうか?

75,000円-22,010円-33,469円=19,521円となります。これは記事にも書いてありますね。

次に、購入手数料・固定資産税を月割にして、再度 頭の体操です。

500,000円÷30年=16,667円
16,667÷12=1,389円(購入手数料の月割分)

37,100円÷12=3,092円(固定資産税月割分)

19,521-1,389-3,092=15,040円・・・・だんだんと0に近づいてきました。

最後に、自己資金分も月々の小遣いから調達したと仮定しましょう。
2,500,000÷30年=83,333円、83,333円÷12=6,944円

15,040-6,944=8,096円・・・となります。仮に自己資金0だったすれば、ローン金利がこの250万円にもかかってきますので、利益はどんどん0に近づいてくるという計算になります。

はたして、30年後・築47年になった中古マンションの価値はどうなっているのか、30年間リフォーム費用なしでいけるのか・・・・。借り手は・・・。

その時に65才となったAさんはどうするのでしょう?丁度もらえるようになった年金で一件落着といえるのか・・・。
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コメント
このケースは、何ヶ月か前、じんさんに相談したものと似ていますね。。あの時は良いアドバイスをありがとうございました。本当買わないで正解でした。
後輩は、去年、結婚の時にだんなさんに薦められて、4件もマンションを買ったそうです。自分で住むには広すぎて・・・と言っていたので、ちょっと広めのところだと思います。なんとなく聞いたところですと、4件で一億くらいかけているみたいです。
先日、「確定申告どうする?」と相談したところ、「私、マンションの収入があるから大変」と、言われたので、いくらくらいか聞いてみると、「月10万円」と、自慢げに答えられてしまいました。
1億かけて月10万円の収入なんだ・・・。と、現実に恐ろしくなりました。
ここがピークとして、どんどん古くなるマンション。。。
彼女が30年後どうなっているか心配です。

ちょこ│URL│2009/02/05(Thu)23:42:09│ 編集
そうなんですね
実際に日本の不動産投資は難しいと思います。

仮に1億円の投資で年間120万円とします。
これですと年利1.2%ですからね。しかも元本が減る運用商品です。

実は自分にもバブル時代にそうした商品の紹介がありました。銀行が「アパートを一棟ごと買って運用しませんか?」と言ってきました。
「お金は全額銀行が融資する」と言うのです。もちろん、断りました。もしやっていたら、今ごろ大変な目に遭っているところでした。そうした意味では、目先の利益に惑わされず、少し先を見た視点が必要だと思います。

じん│URL│2009/02/06(Fri)10:32:55│ 編集
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││2009/02/06(Fri)11:44:41│ 編集
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じん

  • Author:じん
  • 筆者(じん)は大学卒業後、小さな会社をやるかたわらで投資をスタート。
    投資で儲けたお金でおいしい食事とワインを飲む日々を目指して・・・。
    引退後は投資の利息で悠々自適生活を目論んでいるが・・・。

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